Ticari Yapı Ruhsatlandırma Sürecinde Mimari Destek Gereklilikleri
Giriş: Ticari yapı projelerinde (örneğin ofisler, mağazalar, AVM’ler) inşaat izni almak, yani yapı ruhsatı sürecini tamamlamak, titizlik ve uzmanlık gerektiren bir süreçtir. Bu süreçte mimari proje hazırlığından yasal mevzuata uyumluluğun kontrolüne kadar pek çok adım bulunur. Özellikle ticari yapılar, kamusal kullanım veya yoğun insan trafiği barındırabildiği için yangın güvenliği, otopark kapasitesi, engelli erişimi gibi kriterler açısından daha sıkı denetlenir. Mimari destek, proje müellifi mimarın bu karmaşık süreç boyunca sunduğu uzmanlıkla, işlerin doğru ve hızlı ilerlemesini sağlar. Aşağıda güncel mevzuata göre mimari proje gerekliliklerinden belediye onay süreçlerine kadar ruhsatlandırma adımlarını ele alacağız. Yazının sonunda ise Acar Mimarlık’ın bu süreçlerde sağladığı hizmetlere değineceğiz.
Güncel İmar Yönetmeliğine Göre Mimari Proje Gereklilikleri
Ticari bir yapının mimari projesi, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği başta olmak üzere yürürlükteki imar mevzuatına uygun hazırlanmalıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 57. maddesine göre mimari proje, ilgili uygulama imar planına, parselasyon planına ve yönetmelik esaslarına uygun şekilde, yetkili mimarlar tarafından hazırlanır
. Bu yönetmelikte, ruhsat için sunulacak mimari projenin içermesi gereken çizimler ve bilgiler ayrıntılı olarak tanımlanmıştır. Buna göre bir mimari uygulama projesi en az şu unsurları kapsar:
-
Vaziyet Planı: Parselin konumunu, yapının arsa içindeki yerleşimini, komşu yapı ve yollarla ilişkisini gösteren site planı (genellikle 1/500 veya 1/200 ölçekli)
. Vaziyet planında yapı yaklaşma mesafeleri, bahçe mesafeleri, yönler ve gerekli kotlar işlenir. -
Kat Planları: Bodrum katlar dâhil tüm katların planları, kullanım alanları ve fonksiyon şemalarıyla birlikte hazırlanır
. Her katta duvarlar, kapı-pencereler, kolon-kirişler, merdiven ve asansörler gibi mimari elemanlar ölçekli olarak gösterilir. -
Çatı Planı: Yapının çatı formunu, eğimini, saçakları ve su drenaj noktalarını gösteren plan paftası proje dosyasına eklenir
. -
Kesitler (Enine ve Boyuna): En az iki adet kesit çizimi hazırlanır – bunlardan biri mutlaka yapının merdivenini kesip geçecek şekilde olmalıdır
. Kesitlerde kat yükseklikleri, döşeme kalınlıkları, tavan yükseklikleri, zemin kotları ve yapının iç mekân ilişkileri net şekilde gösterilir. -
Görünüşler: Yapının tüm cephelerinden yeterli sayıda görünüş çizilir
. Cephe görünüşleri, binanın dış malzeme ve estetik özelliklerini, pencere ve kapı açıklıklarını ve bina yüksekliğini ortaya koyar. -
Sistem Kesitleri ve Detaylar: Gerekli görülen noktalarda yapının konstrüksiyonunu veya önemli mimari detaylarını açıklayan daha büyük ölçekli kesit veya detay çizimleri eklenir
. Özellikle cephe sistemleri, merdiven detayları, ıslak hacim detayları gibi noktalar yönetmelik gerektiriyorsa detaylandırılır. -
Alan Hesapları ve Tablolar: Projede brüt inşaat alanı ile net alan hesapları gösterilir. Bağımsız bölüm ve ortak alanların metrekarelerini içeren tablolar hazırlanır
. Kat irtifakına esas paylaşım cetveli de ticari yapılarda ileride kat mülkiyetine geçişi kolaylaştırmak adına sunulur. -
Otopark ve Sığınak Hesapları: Mevzuata göre belirlenen otopark ihtiyacı ve sığınak alanı hesapları proje ile birlikte sunulur
. Örneğin, her 50 m² ticari alana 1 araçlık otopark gerekli ise, toplam otopark sayısı hesaplanıp gösterilir. Sığınak gerektiren büyük yapılarda (toplam inşaat alanı belirli bir eşiği aşan ticari projeler gibi) sığınak yeri projede tanımlanır. -
Toprak Kazı/Dolgu Hesabı: Yapının hafriyatı (kazısı) sonucu çıkacak toprak miktarı hesaplanır ve raporlanır
. Bu bilgi, kazı izni ve hafriyat döküm alanlarının planlanması için belediyelerce istenir.
Bunların yanı sıra, mimari proje dosyasına eklenmesi gereken teknik raporlar ve ek projeler de vardır. Yönetmelik, ilgili mühendislik disiplinlerince hazırlanan bazı proje ve raporların da mimariyle birlikte sunulmasını şart koşar. Örneğin: Asansör avan projesi, bina içinde asansör öngörülüyorsa makine mühendisi tarafından hazırlanmış kabin, kuyu ve makine dairesi ölçülerini gösterir
. Isı yalıtım projesi veya raporu da hazırlanarak binanın yalıtım standartlarına uygunluğu belgelenir
. Benzer şekilde su yalıtım raporu, bodrumlu yapılarda su yalıtım önlemlerini açıklayan bir belgedir. Akustik rapor (gürültüye karşı korunma projesi), özellikle gürültü üretebilecek tesisatı olan ticari binalarda (ör. jeneratör, havalandırma) ses izolasyon tedbirlerini ortaya koyar
. Belediyenin istemesi halinde peyzaj projesi de sunulabilir; bu, yapının çevre düzenlemesini ve yeşil alan uygulamalarını gösterir
.
Görüldüğü gibi, güncel imar yönetmeliği mimari projeye oldukça kapsamlı bir içerik yükümlülüğü getirmektedir. Bir ticari yapı için mimari proje hazırlarken, sadece estetik ve işlevselliği değil, aynı zamanda yönetmeliklerin dikte ettiği teknik detayları ve hesapları da eksiksiz sunmak gerekir. Acar Mimarlık, tüm bu gereklilikleri projenin başından itibaren dikkate alarak, ruhsat alımında pürüz yaşanmaması için güncel yönetmeliklere tam uyumlu projeler üretir.
İmar Kanunu ve Yapı Denetim Kanunu Kapsamında Mimari Sorumluluklar
Mimari projeyi hazırlayan mimar (proje müellifi), yasal olarak projenin doğruluğundan ve mevzuata uygunluğundan sorumlu kişidir. 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca, ruhsata tabi bir yapının tüm etüt ve projelerinin, ayrıca yapının inşasının, fen ve sanat kurallarına uygun şekilde gerçekleştirilmesinin sorumluluğu proje müellifi mimar ve mühendislerde bulunmaktadır
. Başka bir deyişle, proje müellifi, tasarladığı binanın imar planı kararlarına, yönetmelik hükümlerine ve teknik standartlara uygun olmasını sağlamakla yükümlüdür. Aksi halde ortaya çıkabilecek aykırılıklarda, kanunen hem yapı sahibi hem de projeyi hazırlayan mimar cezai ve hukuki yaptırımlarla karşılaşabilir
. Nitekim İmar Kanunu’nun 42. maddesi, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılaşma durumunda sorumlulara (yapı sahibi, müteahhit, fenni mesul/proje müellifi vb.) idari para cezası ve yıkıma varan yaptırımlar öngörmektedir
. Bu nedenle mimar, projesini hazırlarken kanun ve yönetmelik hükümlerini titizlikle uygulamalıdır.
4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ise, yapıların denetlenmesi sürecini düzenler ve burada da mimarın rolü nettir. Bu kanun gereği, belli büyüklükteki tüm yapılar (ticari yapılar da dâhil) inşaat aşamasında yapı denetim firmalarınca denetlenmek zorundadır. Ancak denetim firmalarının varlığı, mimarın sorumluluklarını ortadan kaldırmaz. Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği’ne göre proje müellifi mimar, ruhsat başvurusuna esas tüm uygulama projelerini (mimari, statik, tesisat vb.) ve gerekli etütleri ilgili mevzuata uygun hazırlamak veya hazırlatmak; bunları da meslek odası üyeliğinin aktif olduğunu ve mesleki bir kısıtlaması bulunmadığını beyan eden taahhütnameleriyle birlikte yapı denetim kuruluşuna sunmakla görevlidir
. Buradan anlaşılacağı üzere mimar, projesini yapı denetim firmasına incelettirmek ve onaylatmak durumundadır. Ruhsat eki projelerin birbiriyle uyumlu olması zorunludur. Farklı disiplinlere ait projelerin (mimari, statik, elektrik vb.) çelişmesi halinde doğacak sorumluluk öncelikle proje müelliflerine, sonra sırasıyla yapı denetim kuruluşuna, denetçi mühendis ve mimarlara ve en son ilgili idareye aittir
. Bu hüküm, mimarın diğer mühendislik ekipleriyle koordineli çalışmasının ne kadar önemli olduğunu ortaya koymaktadır.
Özetle, İmar Kanunu ve Yapı Denetim Kanunu kapsamında mimar, projenin yasal mevzuata uygunluğunun teminatıdır. Projenin hatalı veya eksik olması durumunda ilk hesap sorulacak kişi mimar olacaktır. Bu nedenle mimarın yasal sorumluluklarını bilerek hareket etmesi, hem kendi mesleki güvenliği hem de yapı sahibinin işinin aksamaması açısından kritiktir. Acar Mimarlık, proje müellifi sıfatıyla tüm yasal sorumluluklarını ciddiyetle yerine getirir; mevzuat değişikliklerini yakından takip ederek müşterilerini olası riskler konusunda bilgilendirir.
Ruhsat Başvurusunda Gerekli Çizimler ve Belgeler
Bir ticari yapı için belediyeye yapı ruhsatı başvurusu yapılırken kapsamlı bir proje ve belge dosyası sunulmalıdır. Bu dosya, mimari projeden mühendislik raporlarına, resmi kurumlardan alınan belgelerden formlara kadar pek çok öğeyi içerir. Başvurunun eksiksiz olması, ruhsat sürecinin hızlanması ve sorun çıkmaması için kritik önemdedir. Genel olarak, bir inşaat ruhsatı başvurusunda istenen çizim ve belgeler şöyle özetlenebilir:
-
Tapu Belgesi: Yapının inşa edileceği arsanın kimin mülkiyetinde olduğunu gösteren belgedir
. Güncel (genellikle son 3 ay içinde alınmış) tapu senedi sureti, başvuruya eklenir. -
İmar Durumu Belgesi: Arsaya ilişkin imar planı koşullarını (ne tür yapı yapılabilir, emsal, maksimum yükseklik, çekme mesafeleri vb.) gösteren belgedir
. Bu belge olmadan projeye başlanmamalıdır; çünkü mimari tasarım bu imar durumu kriterlerine göre şekillenir. -
Onaylı Mimari Proje: Mimar tarafından hazırlanmış, yukarıda detayları anlatılan tüm çizimleri ve hesapları içeren mimari proje, ruhsat başvurusunun en kritik parçasıdır
. Belediyeye genellikle 5 takım kopya halinde sunulur (her takım tüm paftaları içerir). Mimari projede vaziyet planı, kat planları, kesitler, görünüşler ve gerekli detaylar onaylı bir şekilde yer almalıdır. -
Statik Proje: İnşaat mühendisince hazırlanan taşıyıcı sistem projesidir. Betonarme veya çelik hesaplarını ve çizimlerini içerir. Kolon-kiriş detayları, temel planları, donatı hesapları bu projede bulunur. Statik proje, binanın Deprem Yönetmeliği’ne uygun olarak güvenliğini sağlar ve ruhsat dosyasında 5 takım sunulur
. -
Elektrik ve Mekanik Tesisat Projeleri: Elektrik mühendisi tarafından hazırlanan elektrik tesisatı projesi (aydınlatma, priz, panolar vb.) ile makine mühendisi tarafından hazırlanan mekanik tesisat projeleri (ısıtma, soğutma, havalandırma, sıhhi tesisat, yangın tesisatı vb.) ruhsat için gereklidir
. Mevzuata göre telefon ve doğalgaz projeleri ruhsat aşamasında istenmeyebilir; ancak bunlar da yapı denetim onayından geçirilip en geç ruhsat alındıktan sonraki 30 gün içinde idareye sunulur. Ticari binalarda klima santralleri, asansör havalandırması, yangın algılama ve söndürme sistemi gibi bileşenler de mekanik proje kapsamında olduğu için, bu projelerin eksiksiz olması ruhsat onayı için şarttır. -
Zemin Etüdü Raporu: Jeoloji/jeoteknik mühendislerince hazırlanan bu rapor, arsa zemininin taşıma kapasitesini, zeminin cinsini, deprem risklerini ortaya koyar
. Bu rapor doğrultusunda temel sistemi tasarlanır. Belediyeler, zemin etüd raporu olmadan statik projeyi kabul etmezler. -
Yapı Aplikasyon Krokisi: Lisanslı harita kadastro mühendislerince hazırlanmış, arsanın koordinatları ve yapı oturumunun arazideki yerini gösteren belgedir. Parselin köşe koordinatları ve yapının yerleşeceği nokta, devlet koordinat sistemine göre işaretlenir
. İnşaat başlamadan önce bu krokinin belediyeden onaylı olması gerekir ki, binanın doğru konumda inşa edildiği garanti altına alınsın. -
Yapı Denetim Sözleşmesi ve Belgeleri: Yapı sahibi ile seçilen yapı denetim firması arasında imzalanmış sözleşme ruhsat dosyasına konulur
. Ayrıca yapı denetim kuruluşunun izin belgesi sureti, denetçi mimar ve mühendislerin belgeleri, Yapı Denetim Bilgi Sistemi üzerinden alınan Yapıya İlişkin Bilgi Formu (YİBF) gibi evraklar da sunulur. Bu, denetim firmasının bu projeyi üstlendiğini ve inşaatı denetleyeceğini resmi olarak belgelemiş olur. -
Meslek Odası Belgeleri (Mimar ve Mühendisler): Projeyi çizen mimar ve tüm mühendislerin ilgili meslek odalarına kayıtlarının bulunduğunu ve mesleki kısıtları olmadığını gösteren Sicil Durum Belgesi veya büro tescil belgesi temin edilir
. Mimarlar Odası tarafından projeye özel hazırlanan ve mimarın üyeliğinin aktif olduğunu onaylayan bu belge, genellikle “oda onaylı sicil belgesi” şeklinde istenir. Ayrıca her proje müellifi, ruhsata konu işe ilişkin bir taahhütname imzalayarak, projeyi bizzat hazırladığını ve mevzuata uygun yapacağını beyan eder. -
Diğer Resmî Belgeler: Yapı sahibinin nüfus cüzdanı fotokopisi, yapı sahibi tüzel kişi ise ticaret sicil gazetesi ve şirket evrakları, vergi levhası fotokopisi, imza sirküleri gibi belgeler de dosyada yer alır
. Bunlar, başvuru sahibinin kimliğini ve inşaat yapma yetkisini teyit eder. Ayrıca müteahhit ile yapılan inşaat sözleşmesi ve müteahhitin yetki belgeleri (yapı müteahhitlik yetki belgesi, sicil belgesi vs.) istenir. Belediyeler, inşaatı yapacak müteahhitin kayıtlı ve yeterli yetkiye sahip olduğunu görmek isterler. -
Teknik Raporlar ve Diğer Onaylar: Isı yalıtım raporu, akustik rapor gibi teknik raporlar ilgili mühendislerce imzalı olarak sunulur (eğer proje kapsamında ayrı rapor olarak istenmişse). Yangın tesisatı projeleri ve raporu da özellikle büyük ölçekli ticari yapılarda dosyaya eklenir; bazı belediyeler, itfaiye müdürlüğünden “yangın uygunluk” görüşü talep edebilir. Otopark belgesi (yeterli otopark sağlanamıyorsa belediyeye otopark bedeli yatırıldığına dair dekont) de gerekebilir. Eğer proje Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) kapsamına giriyorsa “ÇED gerekli değildir” yazısı veya ÇED olumlu kararı sunulmalıdır
. Son olarak, belediyelerin istediği çeşitli harç dekontları (örneğin yol-kaldırım katılım payı, kanalizasyon katkı payı gibi) ve başvuru dilekçesi de klasöre eklenir.
Yukarıdaki liste kapsamlı görünse de, eksiksiz bir ruhsat dosyası için hepsi önemlidir. Ticari projelerde evrak listesi daha da detaylanabilir; ancak esas olan mimari proje ve eklerinin tam ve doğru olmasıdır. Mimar, diğer mühendislik disiplinleriyle koordineli şekilde tüm projeleri bir araya getirir ve kontrol eder. Acar Mimarlık, ruhsat başvurusu için gereken çizim ve belgeleri en ufak ayrıntısına dek hazırlayarak, başvuru dosyanızın sorunsuz kabul edilmesini sağlar.
Mimarlar Odası Onayı ve Sicil İşlemleri
Türkiye’de mimarların mesleki faaliyetleri, bağlı bulundukları TMMOB Mimarlar Odası tarafından kayıt altına alınır ve denetlenir. Bu nedenle, bir yapı ruhsatı alınırken proje müellifi mimarın oda ile ilgili bazı işlemleri tamamlaması gerekir. Öncelikle, mimarın oda üyeliğinin aktif olduğunu ve mesleki açıdan herhangi bir kısıtlaması bulunmadığını belgeleyen bir Sicil Durum Belgesi alınır. Mimarlar Odası, üyelerine talep halinde bu belgeyi düzenler; belge üzerinde mimarın üyelik bilgileri, borcu veya ceza durumu olmadığı belirtilir. Yapı Denetim Mevzuatı’na göre, proje müellifinin meslek odası üyeliğine dair bu beyanı (taahhütnamesi) olmadan, yapı denetim kuruluşu projeyi incelemeye almaz
. Dolayısıyla mimar, proje dosyasını teslim etmeden önce oda işlemlerini tamamlamak zorundadır.
Mimarlar Odası onayı genellikle iki aşamalıdır: İlki, mimarın Büro Tescil Belgesi almasıdır. Bu, mimarın (veya bağlıysa mimarlık firmasının) o odanın kayıtlı bir bürosu olduğunu gösterir belgedir
. Bir nevi mimarın o ilde proje yapma yetkinliğinin belgesidir ve her yıl yenilenir. İkincisi ise proje tescili (oda vizesi) işlemidir. Mimarlar Odası, kendisine sunulan mimari projenin oda kayıtlarına geçmesini ve projeyi mimarın yaptığının kayıt altına alınmasını sağlar. Bunun için proje paftaları veya kapak sayfası Oda’ya teslim edilir, belirli bir tescil ücreti/harcı ödenir ve Oda ilgili projeye özel bir tescil numarası verir. Bu numara genellikle ruhsat başvurusunda istenen formlarda veya proje kapağında belirtilir. Bazı belediyeler, mimari projede Mimarlar Odası’nın vize mührünün basılmış olmasını da talep edebilir.
Ayrıca, proje müellifi mimar ruhsat aşamasında “Ruhsata konu işe ilişkin taahhütname” imzalar
. Bu taahhütnamede mimar, ilgili yapının projelerini bizzat hazırladığını, meslek odasına kayıtlı ve yetkili olduğunu, projenin mevzuata uygun olduğunu taahhüt eder. Benzeri taahhütnameler diğer mühendis müellifler tarafından da imzalanır. Bütün bu işlemler, meslek odalarının mesleki denetim fonksiyonunun bir parçasıdır; amaç, projelerin yetkin kişilerce yapıldığını ve mimarların meslek etiğine uygun hareket ettiğini güvence altına almaktır.
Özetle, ruhsat sürecinde Mimarlar Odası onayı ve sicil işlemleri atlanmaması gereken adımlardır. Acar Mimarlık, projelerinin oda tescil ve onay işlemlerini hızlıca hallederek, müşterileri adına bu bürokratik yükü de üstlenir. Aktif oda üyeliğimiz ve deneyimli ekibimiz sayesinde, projelerimiz Mimarlar Odası denetiminden sorunsuz geçmektedir.
Belediyelerde Ruhsat Onay Süreçleri
Ruhsat için gerekli tüm proje ve belgeler hazırlandıktan sonra, dosya ilgili belediyeye (veya büyükşehir kapsamı dışındaki alanlarda il özel idaresine) resmi dilekçeyle teslim edilir. Belediyelerde ruhsat onay süreci, dosyanın alındığı andan yapı ruhsatının imzalanıp başvuru sahibine verildiği ana kadarki aşamaları kapsar. Bu süreçte aşağıdaki adımlar izlenir:
-
Ön İnceleme: Belediyenin imar birimi, teslim edilen ruhsat dosyasını öncelikle belge eksikliği açısından kontrol eder. Tapu, imar durum belgesi, proje müellifi taahhütnameleri, yapı denetim sözleşmesi gibi kritik evrakların dosyada olup olmadığı incelenir. Eğer belgelerde eksik varsa, başvuru hiç işleme alınmadan iade edilebilir. Bu nedenle dosyanın tam olduğundan emin olunmalıdır.
-
Teknik İnceleme ve Dağıtım: Dosya eksiksiz ise, projelerin teknik incelemesine geçilir. Mimari proje, belediyede görevli imar planlama uzmanları ve mimarlar tarafından imar planına ve yönetmeliklere uygunluk yönünden detaylıca incelenir
. Aynı zamanda statik proje ve zemin raporu belediye inşaat mühendislerince, tesisat projeleri ilgili makine ve elektrik mühendislerince kontrol edilir. Büyük belediyelerde ruhsat dosyası, ilgili tüm birimlere (imar, statik, tesisat, yangın, peyzaj vb.) dağıtılır ve her birim kendi uzmanlık alanına göre projeyi kontrol eder. Projeler, plan notları, imar yönetmeliği hükümleri, Türk Standartları ve özel yönetmeliklere uygunluk açısından değerlendirilir. Örneğin, ticari yapının yükseklik sınırı aşılıyor mu, emsal (KAKS) değeri doğru hesaplanmış mı, yangın merdiveni sayısı yeterli mi gibi konular tek tek gözden geçirilir. Bu aşamada, yapı denetim firmasının hazırladığı proje kontrol formu da rehber olarak kullanılır; formda her bir mevzuat maddesinin karşılandığı işaretlenir. Eğer herhangi bir uygunsuzluk veya eksiklik tespit edilirse,
